Chủ Nhật, 2 tháng 2, 2020

Nhà đầu tư tư nhân khó khăn chen chân tham gia BĐS công nghệ - CafeLand.Vietnam

CafeLand - Bất động sản công nghệ được bình chọn là một trong những xu hướng đầu cơ tiềm năng ở cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, nếu nhà đầu tư nhân thức nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách tạo động lực, hỗ trợ. Đương nhiên, vài chuyên gia cho rằng, thị phần cho nhà đầu tư cá nhân tham gia vào phân khúc này vẫn còn hẹp, và nếu như chỉ nhằm mục đích đầu tư, giữ đất sẽ không mang đến hiệu quả.

Ảnh minh hoạ

Điểm sáng đầu tư

Theo công bố hoạt động mua bán BĐS công nghiệp vn do Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) công bố gần đây, ý định đối với BĐS kĩ nghệ đang trong chu kỳ phát triển. Trong đó, vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động đóng gói.

Ghi kiếm được ở các khu công nghệ hoạt động tại năm thức giấc, thị trấn năng động nhất vùng là Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, đến quý 3-2019 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 69%, tăng 200% so với quý 1-2019. Trong đó, tỷ trọng cao nhất thuộc về Hà Nội và Hưng Yên.

Đến cuối quý 3-2019, tổng diện tích đất kĩ nghệ cho thuê tại miền Bắc đạt 9.371ha và nguồn cung mới tiếp diễn ngày càng tăng. Trong đó, Bắc Ninh và Hải Phòng là nhị thị trường bất động sản công nghệ hàng đầu vẫn còn đất trống để chào đón chủ đầu tư.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, hoạt động mua bán bất động sản công nghiệp vn đang chứng kiến sự sản xuất khỏe khoắn, với tỷ trọng lấp đầy khá cao. Tại miền Bắc, tỷ trọng lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91%. Tại miền Nam, tỷ trọng tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản kĩ nghệ cũng ghi nhận sự phát triển mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 đô la/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 đô la/m2/04 tuần. Ở miền Nam, con số này lần là lượt 132 đô la Mỹ/m2 và 4,5 đô la/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.

Ông Nguyễn È cổ Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây đắp, cho rằng BĐS kĩ nghệ là thị phần thu hút nhất trong năm 2019. Trong năm 2020, phân khúc này cũng được dự báo sẽ có đà tạo ra rất khả quan.

Theo đó, đây sẽ là năm của KCN đầu tư xây đắp nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích phù hợp các dịch vụ và kĩ nghệ 4.0. Đây cũng là năm biến đổi KCN từ mô phỏng truyền thống sang mô phỏng thương nghiệp, phục vụ, cụm công nghiệp cao gắn với đô thị tân tiến; ưu tiên dùng mô phỏng KCN sinh thái, KCN năng lượng tái hiện…

BĐS công nghiệp cũng đang ảnh hưởng hăng hái và trực tiếp tới các thị trường khác như nhà đất, văn phòng cho thuê... khi các tổ chức đa quốc gia sẽ đem theo một hàng ngũ chuyên gia, người công huân tới khu vực mà họ đặt nhà máy, văn phòng khiến cho việc, từ đó các phân khúc này được dự báo sẽ sản xuất mạnh trong thời điểm tới.

Không có rộng rãi đất cho nhà đầu tư cá nhân

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang thắt chặt nguồn tín dụng vào BĐS theo Thông tư 22, vài chủ đầu tư đã có phương hướng phù hợp để huy động nguồn vốn như việc kêu gọi hợp tác đầu tư, phát hành cũ kĩ phiếu hoặc các hình thức khác để hấp dẫn vốn. Trong đó, vận động tài chính trong dân cũng được xem là một hình thức hiệu quả. Tuy nhiên, cách thức này không dành cho thị phần BĐS công nghệ.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Saviils Hà Nội, nghĩ là đầu tư tham gia phân khúc này chủ chốt là các chủ đầu tư lớn, hoặc các công ty. Để hấp dẫn tư nhân nhập cuộc vào thị trường BĐS kĩ nghệ cần thời điểm, bởi ngành nghề này nhìn thì dễ nhưng sẽ là câu chuyện phải bàn đối với chủ đầu tư ốm lẻ.

“Chủ đầu tư tư nhân giả dụ nhập cuộc tham gia thị trường này với cơ chế đầu tư, mua cổ lỗ phần thì chẳng thể nắm quyền chi phối. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ không có thương hiệu trong điều hành”, bà Hằng cho biết.

Hơn nữa, theo chỉ đạo Savills, nhập cuộc tham gia thị trường này không chỉ cần vốn mà là cả chuỗi hệ thống, màng lưới. Để đầu cơ sản xuất công nghiệp, bạn dạng thân người phát triển cũng phải là công ty có uy tín trong tập huấn nền móng tạo ra công nghiệp. Ngoài ra đó, họ phải có năng lực phát triển đối với nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

“Đây là khoảng hoạt động mua bán rất hẹp đối với nhà đầu tư cá nhân”, bà Hằng nhấn mạnh.

Riêng đối với việc phát triển các khu đóng gói hay nhà xưởng cho thuê không dồn vào một chỗ, một số quan điểm khác cho rằng việc này dễ phá tan vỡ quy hoạch và gây tác động xấu tới môi trường.

Khác lạ, đối với các chủ đầu tư thứ cấp là đơn vị FDI thuê nhà xưởng đóng hộp dễ dẫn đến hiện trạng khi khiến cho ăn nhằm lỗ thường bỏ trốn làm các tập đoàn quản lý không giữ vững được. Theo mày mò, trong năm 2009, có 12 công ty FDI bỏ trốn để lại hậu quả xấu.

Một điều khác cần phải tính đến là một khi các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp xin chủ trương dự án nhằm đầu cơ, giữ đất mà không triển khai dự án để sang nhượng kiếm lời sẽ gây tác động xấu đến thị trường bất động sản kĩ nghệ nói chung.


Xem nhiều hơn: bds

0 nhận xét:

Đăng nhận xét