Thứ Ba, 28 tháng 1, 2020

Thị trường bất động sản: Doanh nghiệp sắm được lời giải bài toán vốn - CafeLand.Việt Nam

Khi dòng vốn tín dụng ngân hàng càng ngày càng siết dần, các công ty địa ốc bất ngờ được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán khó khăn vận động vốn dài hạn cho dự án mang tên trái khoán công ty.

Kênh trái khoán được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Nhà băng Nhà nước, trong năm 2019, các nhà băng chỉ được dùng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và tỷ trọng này sẽ giảm dần xuống 30% vào năm 2022.

song song, hệ số rủi ro với hoạt động cho mượn buôn bán BĐS cũng tăng từ 150% lên 200%.

Đến Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Nhà băng Nhà nước qui định, từ thời điểm ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ trọng tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ lệ này giảm xuống 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và từ 04 tuần 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho vay cá nhân dịch vụ đời sống mà tổng số tiền ký hợp đồng cho vay/mức cho vay tại các phù hợp đồng nguồn đầu tư của đối tượng mua hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể trong khoảng ngày 1/1/2021.

Luật pháp này đồng nghĩa với việc tiếp cận vốn nhà băng của các công ty địa ốc ngày càng gian khổ hơn.

Trong khi đó, rộng rãi công trình gặp gian khổ trong giấy phép để triển khai, không chứng nhận ra mắt, nên cũng không thể huy động vốn trong khoảng đối tượng mua hàng. Nhị nguồn vốn chính bị chặn dòng khiến cho các đơn vị địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Dĩ nhiên, trong cái khó khăn đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động kiếm tìm, thích hợp tác với các đối tác ngoại để tận dụng nguồn lực tài chính mạnh bạo của đối tác, phổ thông đơn vị địa ốc đã sắm ra kênh huy động vốn mới là kênh trái khoán đơn vị.

Thực ra, kênh trái khoán doanh nghiệp chẳng hề là mới, nhưng với quy định tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho tổ chức thi hành.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (bốn tuần 12/2018) luật pháp về phát hành trái phiếu đơn vị, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh vận động vốn này mới được khơi thông.

Các công ty tiên phong và thi hành nhiều đợt phát triển trái phiếu tổ chức thắng lợi thời điểm qua có thể kể đến Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu từ công bố tiền tệ bốn tuần 10/2019 do Tổ chức kinh doanh Chứng khoán SSI công bố, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được phát triển trong tháng 10, có tới 55% là trái phiếu được phát triển bởi doanh nghiệp bất động sản.

Theo số liệu trong khoảng lên tiếng tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Tổ chức kinh doanh Chứng khoán SSI thông báo, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được sản xuất trong 04 tuần 10, có tới 55% là trái khoán được phát hành bởi đơn vị bất động sản.

Tiếp theo là Tổ chức kinh doanh cổ hủ phần BĐS Sài Gòn Vina (Land Saigon), phát triển 1.850 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lợi nhuận suất khăng khăng 11%/năm.

Lũy kế 10 04 tuần, các công ty địa ốc đã tạo ra tổng cộng 61.269 tỷ đồng, choán hơn 34% tổng lượng trái khoán tạo ra trên hoạt động mua bán, chỉ sau các nhà băng thương mại.

Ông Nguyễn Quang Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng công ty cũ kĩ phần Đầu tư phát triển xây dựng DIC (DIG) cho nhân thức, lý do làm các tổ chức kinh doanh bất động sản tăng cường sản xuất trái phiếu là do kênh tín dụng bị siết dần, trong khi những quy định phát hành trái khoán được nới lỏng hơn trước (phát triển riêng lẻ).

So với phát triển cổ phiếu và mượn tiền nhà băng, sản xuất trái phiếu đúng là lựa chọn dễ thở hơn. Đây là kênh vận động vốn mà công ty phải mang danh tiếng, nhãn hiệu và uy tín ra đặt cược.

Ví như chiếm được niềm tin của nhà đầu tư, thì xem như kĩ năng vận động vốn thắng lợi khá cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ toạ Hội đồng quản trị Công ty cũ rích phần Đầu cơ bất động sản Phát Đạt (PDR) thể hiện sự quan trọng, ngân hàng hạn chế nhạo cho vay bất động sản, nên trái khoán hiện là kênh vận động vốn thay thế tối ưu đối với đơn vị đang có ý định sản xuất dự án.

Hiện thời, trái khoán có thời hạn chung là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời điểm khá bình yên đối với vòng đời của một dự án, đảm bảo đơn vị có thể sử dụng vốn bình ổn, triển khai và đưa các công trình về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì phát triển các công trình quy mô bé có tổng vốn đầu tư dưới 1.000 tỷ đồng, các tổ chức bất động sản đang có xu hướng phát hành công trình diện tích khu đô thị.

Quy mô lớn của công trình tuy nhiên cũng yên cầu dòng vốn cực lớn, khi mà mượn ngân hàng đang bị hạn chế giễu, nên cách thức sản xuất trái phiếu là khả thi nhất trong nhân tố kiện hiện giờ.

Ngoài ra, với những doanh nghiệp cần huy động một khoản vốn lớn, thì chọn vay nhà băng sẽ bị hạn chế do nhà băng cũng bị ràng buộc bởi pháp luật giới hạn về cấp nguồn vốn vay cho một/một đội ngũ khách hàng, nên trái phiếu được ưu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có kiểm soát

Trái khoán công ty đang có sức lôi cuốn cả với chủ đầu tư và đơn vị. Với nhà đầu tư, đầu cơ vào trái phiếu công ty có mức lợi nhuận suất cao hơn so với lợi nhuận suất dành dụm nhà băng, khi mà với doanh nghiệp, mức lãi suất này thấp hơn lợi nhuận mượn nhà băng và nhân tố kiện giải ngân dễ dãi, thời hạn vay dài, giúp tổ chức chủ động trong đầu tư, buôn bán.

Tuy nhiên, đi cùng với sự sôi động của hoạt động mua bán trái khoán đơn vị là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lợi nhuận suất khi lãi suất trái phiếu của phổ thông công ty bất động sản đưa ra thông thường ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có đơn vị lên đến 20%/năm (Công ty cũ rích phần Đầu tư Thương nghiệp Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Nhà băng Nhà nước đã có công văn đòi hỏi, nhắc nhở các nhà băng giữ vững không may trong đầu cơ trái phiếu đơn vị, đặc biệt chú ý mục đích cơ cấu nợ của các đơn vị, trong đó có công ti BĐS.

Yêu cầu này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước nhận thấy số dư đầu cơ trái phiếu tổ chức của vài ngân hàng chiếm giữ tỷ lệ lớn trong tổng của nả và tiếp diễn tăng, đặc biệt, số dư đầu tư trái khoán tham gia ngành nghề xây đắp, bất động sản lớn.

Tổ chức này để ý, thị trường bất động sản chưa phục hồi vững bền, hoạt động đóng hộp, buôn bán của các tổ chức lĩnh vực này vẫn còn rộng rãi gian nan.

Đánh giá về mặt bằng lợi nhuận suất trái khoán liên tục tăng trong thời gian vừa qua, Thứ trưởng Bộ Vốn đầu tư Vũ Thị Mai cho nhân thức, sở dĩ lãi suất của trái phiếu đơn vị cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lãi suất vận động và cho mượn của nhà băng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh huy động vốn qua tạo ra trái khoán tổ chức đang khá nở rộ và chiếm được sự quan tâm lớn của phổ quát nhà đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu cơ và điều hành danh mục đầu tư tại một nhà băng lớn, chỉ các đơn vị có uy tín nhãn hiệu, có phương án đóng hộp, buôn bán khả thi mới thú vị được chủ đầu tư trong các đợt phát hành trái khoán.

Khác lạ, những tổ chức kinh doanh có danh tiếng, thuộc đội ngũ bluechip dễ ợt tiếp cận với các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài để vận động vốn lô lớn.

Còn các công ty diện tích bé dại hơn chỉ có thể sản xuất trái phiếu cho các công ty nội địa với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không phát triển được.

Ở một tầm nhìn lạc quan hơn, trạng sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ti Luật BASICO nghĩ rằng, thị trường trái khoán đang tạo ra chung bên cạnh việc đầu tư hay bán cổ hủ phần.

Hoạt động mua bán này tạo ra mạnh, bởi phát hành trái phiếu thậm chí còn được luật pháp yếu tố kiện dễ dàng hơn cả cổ hủ phiếu, vì thuần tuý là khoản mượn vay dưới chế độ khác, còn cần thiết nhất là khách hàng, hoạt động mua bán có chấp nhận hay không.

Theo ông Đức, việc phát triển nhiều là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng chẳng thể là nơi cho vay, cung cấp vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Nguồn đầu tư đang đi đúng hướng khi bên cạnh trái phiếu phát hành, thì dư nợ nhà băng cũng đang rất vững mạnh so với trước đây theo chủ trương giảm dần lớn mạnh dư nợ.

Việc phát triển trái phiếu phổ biến là đúng quy luật, "đúng bài", bởi ngân hàng không thể là nơi cho vay, cung cấp vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Tổ chức kinh doanh Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Xem nhiều hơn: bds

0 nhận xét:

Đăng nhận xét