Chủ Nhật, 24 tháng 11, 2019

Bảng giá đất được bắt buộc tăng mạnh ở đa dạng địa phương ảnh hưởng như thế nào tới hoạt động mua bán bất động sản?

Gần đây khi xin quan niệm đóng góp tham gia tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội, vận dụng trong khoảng ngày 1-1-2020 đến 31-12-2024, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu tăng bình quân 30% giá các loại đất. Dường như đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bạn dạng góp ý về khung giá đất quá trình 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, yêu cầu sườn giá đất mới sẽ giữ nguyên giá tiền tối thiểu, tầm giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Thưa bà, bà có phản hồi như thế nào về 2 đề xuất này? Theo bà, đây có phải là đề nghị hợp lý cho 2 thị trường (xét trên bình diện thời gian và mức tăng)?

Theo qui định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khuông giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khuông giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có rộng rãi đổi mới nên việc điều chỉnh giá đất là thích hợp tại thời gian này.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất đàm phán trên hoạt động mua bán đã đặc biệt rất lớn so với giá đất pháp luật trong bảng giá đất do UBND các tỉnh giấc, đô thị ban hành. Đặc biệt này khác biệt biểu thị rõ ở nhị thị trấn lớn là Thủ đô và TP.HCM. Để thu nhỏ khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số vấn đề chỉnh giá đất để tính toán các bổn phận tài chính can dự tới đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số nhân tố chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa pháp luật và thực tế lớn tới như thế nào.

Các đề nghị của UBND TP.HN và HoREA đều có hạ tầng riêng, dựa trên thực tiễn dò la trong khoảng thị trường, bởi vậy đề nghị tăng là hoàn toàn có lí vì giá nhà ở đã đổi mới chóng mặt kể trong khoảng năm 2014 cho tới nay. 

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 giá thành tối đa, trên cơ sở phụ thuộc hệ số nhân tố chỉnh tối đa bây chừ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau nhân tố chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là giá thành gần với thực tế đàm phán ở những địa điểm đắt đỏ nhất bây giờ ở TP.HCM.

Khung giá đất hiện nay được cho rằng chưa phản ánh đúng giá thị trường. Vấn đề này có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?

Đối với người bị thu hồi đất 

Khung giá đất hiện tại chưa phản chiếu đúng giá trị trường khiến cho người bị thu hồi đất bị thiệt hại và không đồng thuận. Làm cho công việc bồi hoàn giải phóng mặt bằng lờ lững triển khai và công trình sẽ chậm chạp đi tham gia hoạt động, là một tác nhân khiến cho thu nhỏ nguồn cung

Đối với chủ đầu tư

Giả dụ theo luật đất đai 2013, các dự án BĐS có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng hạ tầng định giá hoạt động mua bán để xác định bổn phận vốn đầu tư. Nên việc yếu tố chỉnh sườn giá đất nhà nước cũng không tác động phổ thông đến chi phí đầu tham gia của các công trình bất động sản, trong khoảng đó giá tiền các vật phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Đứng trên bình diện định giá, ví như phải đưa ra một đề xuất về khuông giá đất cho TP.HCM trong công đoạn 2020 – 2024, bà sẽ đưa ra đề nghị hoặc kiến nghị gì?

Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản đổi mới lập cập. Cho nên, chúng ta có thể có những giai đoạn vấn đề chỉnh gầy như 6 bốn tuần hoặc 1 năm để cập nhật cô động của hoạt động mua bán. 

song song, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất thích hợp với giá đất chung trên thị trường và thích hợp với thực tiễn tình hình của từng địa phương. Bây giờ buộc ràng của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các thức giấc thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với giá thành tối đa của Khung giá đất) hạn chế giễu tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tại thương lượng trên thị trường, tác động đến nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Cho nên về dài hạn nên thay đổi việc ban hành sườn giá đất nhất quyết cho một quá trình dài đến 5 năm. Thực tiễn đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất đàm phán trên thị trường và giá đất luật pháp theo khuông giá và bảng giá đất. 

Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng hình thức, bề ngoài xác định giá trị hoạt động mua bán. Đa số các trách nhiệm nguồn vốn can hệ đến đất đai đều nên quy ra cơ sở vật chất giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các công ty, công ty chủ quyền, có năng lực để thi hành. Việc xác định giá đất theo trị giá thị trường là cơ chế tiết kiệm để hạn chế giễu thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn phần nhiều các đối tác dùng đất có can dự.

Bà È Thị Khánh Linh, Trưởng phòng ban Định giá, Savills TP.HCM

Theo Nhịp sống kinh tế


Tham khảo thêm: dịch vụ bất động sản

0 nhận xét:

Đăng nhận xét