Thứ Sáu, 22 tháng 11, 2019

Ảnh hưởng của việc điều chỉnh giá đất lên thị trường BĐS trong thời điểm đến

Mua bán về vấn đề này, bà È cổ Thị Khánh Linh, Trưởng phòng ban Định giá, Savills TP.HCM, nghĩ rằng theo pháp luật, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành sườn giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời gian phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có đa dạng thay đổi nên việc yếu tố chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tiễn hiện nay, giá đất thương lượng trên hoạt động mua bán đã khác lạ rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh giấc, thành phố ban hành. Đặc biệt này đặc biệt bộc lộ rõ ở nhị thị trấn lớn là Thủ đô và TP.HCM. 

Để thu hẹp khác lạ này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số vấn đề chỉnh giá đất để tính toán các bổn phận vốn đầu tư can dự đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số vấn đề chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số yếu tố chỉnh khu vực 1 lên tới 2.5 lần. Yếu tố này có thể thấy khác lạ giữa luật pháp và thực tế lớn tới như thế nào.

Các buộc phải của UBND TP.HN và HoREA đều có hạ tầng riêng, dựa trên thực tế điều tra từ thị trường, bởi vậy yêu cầu tăng là hoàn toàn có lí vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho tới nay.

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên giá tiền tối thiểu và tăng 1/3 tầm giá tối đa, trên cơ sở phụ thuộc hệ số nhân tố chỉnh tối đa hiện giờ tại TP.HCM là 2.5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau nhân tố chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu tiền việt/m2, cũng là chi phí gần với thực tế đàm phán ở những địa điểm đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.

Về việc khuông giá đất hiện tại được cho rằng chưa phản ánh đúng giá hoạt động mua bán. Nhân tố này có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS?

Bà Linh cho hay, đối với người bị thu hồi đất: Khuông giá đất hiện tại chưa phản ảnh đúng giá trị trường khiến cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Khiến cho công việc bồi thường giải phóng mặt bằng chậm rì rì triển khai và dự án sẽ chậm trễ đi tham gia hoạt động, là một tác nhân khiến cho thu hẹp nguồn cung

Đối với nhà đầu tư: Ví như theo luật đất đai 2013, các dự án bất động sản có trị giá trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải dùng cơ sở định giá hoạt động mua bán để xác định nghĩa vụ nguồn vốn. Nên việc vấn đề chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều tới chi phí đầu tham gia của các công trình bất động sản, từ đó chi phí các item bất động sản cũng không bị ảnh hưởng rộng rãi.

Cũng theo vị chuyên gia này, bảng giá đất cho quá trình 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản đổi mới hối hả. Vì vậy, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ nhắn như 6 bốn tuần hoặc 1 năm để cập nhật bất định của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, đô thị cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất thông thường trên hoạt động mua bán và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Bây giờ buộc ràng của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các thức giấc thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với giá bán tối đa của Khuông giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, khiến bảng giá đất luôn có khác lạ lớn so với thực tiễn giao dịch trên hoạt động mua bán, tác động tới nguồn thu nhập ngân sách.

"Giá đất bị nhân tố chỉnh bởi cung cầu của hoạt động mua bán nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Bởi thế về dài hạn nên thay đổi việc ban hành sườn giá đất cố định cho một giai đoạn dài tới 5 năm", bà Linh nói thêm. 

Thực tiễn đã cho thấy sự đặc biệt rất lớn giữa giá đất thương lượng trên hoạt động mua bán và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà khiến cho luật chỉ nên quy định rõ ràng chế độ, vẻ ngoài xác định giá trị thị trường. 

Đông đảo các bổn phận vốn đầu tư can hệ tới đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các tập đoàn, doanh nghiệp độc lập, có năng lực để thi hành. Việc xác định giá đất theo giá trị hoạt động mua bán là chế độ tối ưu để hạn dè bỉu thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn phần nhiều các đối tác sử dụng đất có liên quan.

Nam Phong

Theo Nhịp Sống Việt


Có thể bạn quan tâm: bat dong san

0 nhận xét:

Đăng nhận xét