Thứ Tư, 2 tháng 10, 2019

Bỏ túi cách thức giảm thiểu bẫy dự án ma kiểu Alibaba | MuaBanNhaDat

Thời gian qua, vụ việc công ty Alibaba vẽ hàng loạt dự án “ma” để choán đoạt hàng ngàn tỷ đồng từ đối tượng mua hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh giấc các nhà đầu tư BĐS. Trong khoảng sự việc trên, Luật sư È cổ Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM đã chia sớt những chế độ nhận biết những lô đất nền của tư nhân và dự án hoàn chỉnh pháp lý của nhà đầu tư (Công ty) để giúp đối tượng mua hàng tránh mất tiền oan.

Khác lạ chú ý khi tìm đất nền lẻ

Theo Luật sư Trằn Đức Phượng, với những công trình đất nền lẻ của cá nhân, hộ mái ấm thì khách hàng cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về giấy má thủ tục cấp sổ. Đất này là loại đất do tư nhân lập giấy má để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với chế độ trao đổi này, khách hàng cần để ý những trắc trở sau:

Thứ nhất, đất nền tư nhân tự phân lô mà không chấp hành theo hồ sơ quy định; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có bạn dạng vẽ, chưa có quyết định chính thức của cơ quan nhà nước về nộp tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành hạ tầng nên chưa cập nhật trên giấy chứng nhận. Người mua đất thường qua giấy tay với rộng rãi tên gọi không giống nhau (đặt chỗ, giữ chỗ, cam kết, hứa hẹn, thỏa thuận chuyển nhượng,…), trong công đoạn này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy đủ điều kiện nên chẳng thể thương lượng qua công chứng, bởi thế sẽ chạm chán đa dạng không may.

Thứ nhị, rộng rãi thửa đất tuy có quyết định tách thửa của tập đoàn nhà nước nhưng lại chưa hoàn thành nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Không may nằm ở việc người trao đổi đứt gánh giữa các con phố không đủ tiền nộp tiền dùng đất, đất đang bị thế chấp tại nhà băng, chủ đất che chắn quy hoạch, đất cơ sở vật chất xây đắp không đúng, lấn sang thửa đất kế bên hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi kiểm tra, do vướng các yếu tố này công ty quản lý sẽ chẳng thể xét ưng chuẩn cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi tậu đất, người dùng phải thi hành đúng giao dịch với chủ đất và phải phê chuẩn công ty công chứng, hay nói bí quyết khác là phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất, tuyệt đối không đàm phán qua các văn phiên bản chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù tìm đất đã có giấy đủ điều kiện, khi xây dựng, người dùng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc kĩ càng. Ví như xây dựng sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá túa, nảy sinh kiện cáo rất phức tạp.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Nếu như mù mờ pháp lý khách hàng sẽ rất dễ rơi vào "ma trận" của các loại bẫy công trình

Nhận biết đất nền dự án nhà ở, khu thị trấn

Cũng theo Trạng sư Trằn Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về điều hành đầu cơ tạo ra đô thị, tùy theo nhu cầu phát triển thành phố, kĩ năng huy động các nguồn lực, bắt buộc của chủ đầu tư, UBND cấp thức giấc pháp luật các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng cơ sở vật chất cho người địa phương (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở. Vì thế, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền công trình (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự chuẩn y của UBND cấp tỉnh giấc sau khi đã chấm dứt đầu tư xây đắp kết cấu hạ tầng và bổn phận vốn đầu tư về đất đai.

Theo Trạng sư Phượng, rủi ro khi mua đất dự án thường nằm ở 2 vấn đề chính:

Thứ nhất là pháp lý công trình chưa hoàn chỉnh, nhà đầu tư chưa nộp đủ tiền dùng đất, chưa hoàn thành hệ thống cơ sở, xử lý nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường thích hợp này, việc cấp sổ cho khách hàng sẽ bị kéo dài, vì thế, đối tượng mua hàng phải thi hành hợp đồng mua bán qua đơn vị công chứng để chú ý kỹ pháp lý của công trình.

Thứ nhì, nhà đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng hợp đồng đầu tư, thích hợp đồng hợp tác, dù trên giấy má đàm phán giữa nhà đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đất nền. Theo đó, đối tượng mua hàng sẽ trả tiền tiền sắm đất nền dưới dạng vốn góp, cùng lúc, đối tượng mua hàng cũng chịu nghĩa vụ xây dựng căn nhà theo kiến tạo có sẵn của nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên bán tiện lợi “lừa” bên sắm khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc dùng tiền tài bên tậu tham gia mục đích khác thay vì đầu cơ tham gia dự án như cam kết.

Khách hàng cần làm gì để giảm thiểu mắc "bẫy"?

Từ những mánh khóe trên, luật sư khuyến cáo khách hàng cần tỉnh giấc táo khi đi trao đổi bất động sản. Ví như là ký phù hợp đồng gì (gồm cả phù hợp đồng đặt chỗ, ký hợp đồng giữ chỗ...) cần phải biết chủ của nả là người nào và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường hợp ký với tư nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn phiên bản ủy quyền tại công chứng. Đối với văn bản đối tượng mua hàng ký với công ty môi giới thì cần xem xét văn bản giữa nhà đầu tư và công ti môi giới để lưu ý về khuôn khổ công ty môi giới ký kết với đối tượng mua hàng và thu tiền tài đối tượng mua hàng.

Với những giao dịch với tổ chức kinh doanh môi giới không do chủ đầu tư ủy quyền (thường là tổ chức kinh doanh F2, F3 do công ty F1 tự mở rộng) thì không có trị giá pháp lý, không ràng buộc công ti môi giới F1, và nhà đầu tư. Vì thế, việc thu tiền đối tượng mua hàng gặp rủi ro. Trong hoạt động môi giới, thường các tổ chức kinh doanh F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký đàm phán với khách hàng, thu tiền của đối tượng mua hàng nhằm mục đích giữ chân khách hàng không chuyển qua sàn khác (đáng ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Vì vậy, khách hàng cần rà soát lại nhân cách chủ thể, giả dụ lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các công ty nhà nước (Sở Xây dựng) để thanh kiểm tra và buộc tổ chức kinh doanh F2, F3 phải hủy hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, khách hàng cũng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố phù hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung thương lượng vi phạm pháp luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem nhiều hơn: dịch vụ nhà đất

0 nhận xét:

Đăng nhận xét