Thứ Sáu, 20 tháng 9, 2019

Tính thuế nhà ở: Khiến thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn nhiều so với mức do chủ dự án tung ra. Bởi vậy, tập đoàn này vừa có văn phiên bản đòi hỏi cơ quan thuế các tỉnh giấc, thị trấn tăng mạnh công việc quản lý đối với giao dịch bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ sinh ra trong tương lai.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tại, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Tất nhiên, để hạn chế số tiền nộp thuế, người bán và khách hàng thường ký hợp đồng kê khai giá mua bán thấp hơn hầu hết so với hoạt động mua bán. Cứ thế, trong rộng rãi năm qua, cơ thuế quan thường căn cứ tham gia giá bán mà khách hàng - người bán kê khai để làm cơ sở tính thuế TNCN.

Thế nhưng, nhân tố 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ thuế quan ấn định từng yếu tố can hệ tới việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tham khảo tầm giá nhà đất do nhà nước thông báo; hoặc giá sắm, giá sàn của các công ty BĐS tại địa phương để xác định giá thị trường khiến cho căn cứ ấn định giá sàn, giá tìm và số thuế phải nộp.

Dù thế, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ là quy định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi xưa nay, cán bộ thuế chưa chuyên cần kiểm tra, tìm hiểu giá thị trường và hồ hết chỉ căn cứ tham gia chi phí tối thiểu do UBND các thức giấc, thành phố công bố để áp tính thuế. Theo đó, nếu như bên bán và bên tậu kê khai giá trị giao dịch quá thấp thì cơ thuế quan sẽ lấy tầm giá do nhà nước công bố để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm một vài năm vừa mới đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá hoạt động mua bán khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người dùng kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra lĩnh vực thuế thất thu 50 - 60 triệu tiền việt/căn hộ. Thế nhưng, do giá bán này cao hơn giá nhà nước công bố nên cán bộ thuế ưng ý làm cho hạ tầng tính thuế, "vô tình" tạo điều kiện cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, ngành thuế có thể phối thích hợp với các doanh nghiệp, cá nhân liên quan để xác định trị giá giao dịch thực tế của căn hộ B có thời điểm giao dịch gần nhất với căn hộ A; song song căn hộ B cũng có diện tích, địa điểm… gần giống căn hộ A; hoặc căn cứ tham gia giá bán mà chủ công trình đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Qui định hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế doanh thu cá nhân đối với BĐS chuyển nhượng.

Tuy luật pháp quy định người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tiễn, rộng rãi trường phù hợp bên tậu đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ ký hợp đồng kê khai giá trị trao đổi rất thấp. Tất nhiên, do mức giá này không được cơ quan thuế chấp thuận nên có trường thích hợp người nộp thuế phải kê khai lại với chi phí hợp lý.

Chi tiết, tháng 6-2019, Chi cục Thuế quận Long Biên, TP Thủ đô đã ách lại giấy má thuế của một tư nhân khi người này sắm kết thúc một căn hộ chung cư. Với trường hợp này, người mua và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên mua kiếm được bổn phận nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Như vậy, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, khách hàng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu tiền việt.

Tiềm ẩn không may cho người bán

Trong khoảng năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 hình thức tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán BĐS trừ đi giá mua cộng với các chi tiêu hợp lý liên quan, thuế suất 25%; còn trường phù hợp người bán không xác định được giá sắm và chứng minh các chi phí can hệ thì ứng dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, do đa số người địa phương kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng cơ hội thuế quan cũng không xác định được giá trị thực tiễn mà người dân đã trao đổi nên một vài năm mới đây, quy định luật pháp chỉ ứng dụng một cách thức tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu trong khoảng người địa phương kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ Hiệp hội BĐS TP HCM, nghĩ là mức thuế TNCN 2% như hiện thời là chấp thu được. Yếu tố còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, động viên cư dân kê khai trị giá trao đổi nhà ở sát với giá hoạt động mua bán nhằm đảm bảo công bằng về thuế, đồng thời tránh né các rủi ro có thể phát sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá hoạt động mua bán 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá niêm yết 1 tỷ đồng. Khi đó, khách hàng có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỷ đồng khiến người bán lãnh đủ. Còn trường thích hợp khách hàng ưng ý kê khai giá thấp và ví như trong thời gian tới, nhà nước đổi mới cách tính thuế theo hướng lấy giá sàn trừ cho giá tìm thì khi đó, người mua muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh doanh thu rất lớn, bắt buộc nộp số tiền thuế không bé dại" - ông Châu cảnh báo.

Trạng sư Nguyễn Văn Lộc (Công ti Luật LPVN) cho biết tại phù hợp đồng công chứng trao đổi bất động sản, bên bán luôn bắt buộc kê khai giá trị giao dịch thấp hơn giá trị trả tiền thực tại. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên mua chẳng thể chứng minh được số tiền thực tại đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã mua nhà ở với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người dùng tiếp theo. Chẳng may, người dùng kế tiếp lại yêu cầu thương lượng đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem thêm: mua nha

0 nhận xét:

Đăng nhận xét