Thứ Năm, 12 tháng 9, 2019

Hàng trăm dự án “kẹt cứng” vì câu chuyện “con gà, quả trứng”

Gần như tất cả dự án đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận bịu về định nghĩa "nhà đầu tư" hay "chủ đầu tư".

"Chủ đầu tư" hay "chủ đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây đắp Tp.HCM, từ ngày 01/07/2015 tới 04 tuần 08/2018, đã có 170 dự án được Ủy ban dân chúng đô thị chấp nhận chủ trương đầu cơ, thừa nhận chủ đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm đoạt tỷ trọng 25,9% là công trình đã có sổ đỏ "đất ở" (bản chất phần nhiều đều là các công trình có quỹ đất hỗn phù hợp, trước đây đã được Ủy ban dân chúng thành phố cho chuyển mục đích dùng đất theo qui định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ); đối với 126 dự án còn lại, chiếm đoạt tỷ trọng 74,1% có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Theo lý giải của Sở Xây đắp Tp.HCM, ách tắc trong giấy má "chọn lựa nhà đầu tư" dự án nhà đất thương nghiệp bằng hình thức "chỉ định nhà đầu tư" là do Luật Nhà đất đòi hỏi phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở).

Tuy nhiên, trên thực tại, gần như gần như các dự án nhà đất thương mại đều có quỹ đất hỗn phù hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, tuyến đường, hẻm thuộc Nhà nước điều hành.

Sở Khoáng sản Không gian Tp.HCM lại nghĩ là, vướng bận rộn hiện giờ chẳng phải là khái niệm "quyền dùng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây dựng mà là định nghĩa về "Nhà đầu tư" và "Nhà đầu tư". 

Bởi trường hợp công ty có quyền dùng đất ở hợp lí thì sau khi được UBND thành phố công nhận là nhà đầu tư thì sẽ khai triển bước tiếp theo là trình phê duyệt y quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500. Dĩ nhiên, theo quyết định chủ trương thì công ty là "chủ đầu tư" chứ chẳng hề là "chủ đầu tư", vì thế doanh nghiệp sẽ không hoàn thiện được thủ tục xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Khoáng sản Môi trường cũng viện dẫn Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về điều hành đầu tư phát hành đô thị qui định: "Sau khi được lựa chọn, nhà đầu tư công trình có nghĩa vụ lập hồ sơ yêu cầu chấp thuận đầu cơ trình UBND cấp tỉnh giấc lưu ý quyết định bằng lòng đầu cơ hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định hài lòng đầu cơ thực hiện công trình theo pháp luật".

Như vậy, ví như yếu tố hồ sơ văn bản chấp thuận đầu cơ trong giấy tờ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu "Quyết định chấp nhận đầu cơ" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chấp hành sau giấy tờ chọn nhà đầu tư, giấy tờ chấp nhận đầu cơ. 

Trong khi đó, việc thi hành hồ sơ ưng ý đầu tư chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư được thừa nhận quyền dùng đất ở hợp pháp và được thừa nhận chủ đầu tư dự án.

Nhận định chung về điều này, Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM(HoREA) nghĩ rằng, cỗi nguồn ách tắc bao gồm cả 2 vấn đề mà Sở Xây đắp và Sở Tài nguyên Môi trường nêu. Chi tiết, hồ hết các công ty bất động sản hiện đều bị cả nhì vướng bận bịu: vướng mắc "quyền dùng đất ở hợp lí"; và vướng mắc về "nhà đầu tư, chủ đầu tư".

"Số đông dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích dùng đất thành đất ở thì phải thực hiện giấy tờ "Quyết định chủ trương đầu tư" theo qui định Luật Đầu tư và Luật Nhà đất. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" lại không làm được giấy tờ phê chuẩn y quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500. 

Bởi thế, không làm cho được giấy tờ công nhận "nhà đầu tư" công trình", HoREA đánh giá và cho rằng qui định phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng bận rộn rất lớn và cũng là một nguồn cội chủ công gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND để ý giải quyết vướng bận bịu về luật pháp công ty phải có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với các dự án có quỹ đất hỗn phù hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, các con phố thuộc diện Nhà nước quản lý…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp nhạo báng Phòng Thương nghiệp Công nghệ Việt Nam (VCCI) phản hồi, rất nhiều đông đảo dự án đầu tư sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu cơ thời điểm qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giải nghĩa cụ thể, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch thị trấn pháp luật "Chủ đầu tư công trình đầu cơ xây đắp tổ chức lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu tư". Luật Đầu tư tại nhân tố 33 thì chỉ quy định về nhà đầu tư, hoặc doanh nghiệp hoặc cá nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu tư thì chỉ có "Nhà đầu tư thi hành dự án".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc một mực không nhận giấy má trình duyệt y quy hoạch cụ thể 1/500 của "Chủ đầu tư" mà đòi hỏi phải là giấy tờ của "Chủ đầu tư". Mà theo thứ tự thì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500 không thể lập dự án đầu tư và được thừa nhận là "Nhà đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ HoREA, quy định "Nhà đầu tư dự án đầu cơ xây đắp công ty lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ", dẫn tới xung đột nhiên quy định, thể hiện sự thiếu hợp nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu cơ, Luật Đất đai và ngay cả trong các quy định của Luật Quy hoạch thành phố.

"Theo pháp luật luật pháp, định nghĩa "chủ đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm "chủ đầu tư". Qui định "Chủ đầu tư lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ" của Luật Quy hoạch đô thị không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Hiệp hội nghĩ là, cả "nhà đầu tư dự án" hoặc "chủ đầu tư chấp hành dự án" hoặc "người dùng đất" đều có quyền công ty lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", ông Châu nói.

Ông Châu cũng nghĩ là, Luật Quy hoạch đô thị cũng xung bỗng với cả Khoản 4 Vấn đề 30 Luật Quy hoạch thị trấn, vì phải có "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt y" thì mới có cơ sở để "lập công trình đầu cơ xây đắp", mà "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê phê chuẩn" và "dự án đầu tư xây dựng" lại là hạ tầng để được thừa nhận "nhà đầu tư" dự án và được cấp "giấy phép xây đắp".

"Do bí quyết hiểu máy móc đó mà hiện số đông đầy đủ dự án đầu cơ sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu cơ" đều bị tắc vì tổ chức chuyên môn không kiếm được thủ tục trình chuẩn y quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500 của "chủ đầu tư" mà đòi hỏi phải có thủ tục của "chủ đầu tư". Bên cạnh đó, ví như không có quy hoạch cụ thể tỷ lệ 1/500 thì không có cơ sở vật chất để lập công trình đầu cơ và thừa nhận nhà đầu tư", ông Châu cho biết thêm.


Xem tại: dịch vụ bất động sản

0 nhận xét:

Đăng nhận xét