Thứ Năm, 26 tháng 9, 2019

Chuyên gia 'méc nước' làm cho giàu, hạn dè bỉu không may trong làn sóng đầu cơ bất động sản các tỉnh giấc ven Sài Gòn

Các chuyên gia, đơn vị địa ốc đã có những san sớt, phản hồi về thị trường bất động sản khu lân cận Tp.HCM ở thời gian này trong khi làn sóng đầu tư ra các tỉnh phụ cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước…ngày một rõ nét. Từ những “hiến kế” này, NĐT xác định được khu vực, thời điểm và nắm rõ hơn về thị trường để có những quyết định “xuống tiền” đúng đắn, tránh tiền mất tật mang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vn: “Đồng Nai vẫn là khu vực hấp dẫn làn sóng của người dùng bất động sản đa dạng nhất”

Sự sôi động của thị trường phụ cận Tp.HCM tùy thuộc vào từng khu vực. Có khu vực sôi động cho đất nền, có khu vực nhộn nhịp cho cả đất nền lẫn nhà phường, biệt thự, bình thường cư.

Chẳng hạ như Long An chủ yếu người ta đổ xô về đó để mua đất nền. Bên cạnh đó, Bình Dương thì người dùng kiếm tìm cả đất nền, nhà phố, biệt thự. Còn ở Đồng Nai thì đa dạng các phân khúc như đất nền, nhà phố, vi la, căn hộ.

“Trong những khu vực tiếp giáp Tp.HCM, Đồng Nai thu hút làn sóng của người dùng đa dạng nhất và trong tương lai sẽ còn tiềm năng với NĐT. Lý do, cơ sở cơ sở khu vực này hiện hữu đang tốt nhất so với các khu vực khác”, bà Dung chắc chắn.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 1.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE vietnam

Theo bà Dung, Đồng Nai hiện đang được đặt ở vị thế khá thuận lợi so với các khu vực khác, đặc biệt hàng loạt công trình trọng tâm cũng đang rậm rịch tại đây. Hơn nữa, khu vực này ngày một hiện ra hiện các công trình chất lượng, đa dạng thị phần.

Nói về “hiện tượng” của sân bay Long Thành, bà Dung cho rằng, thực tế thông tin trường bay đã có từ rất lâu và hồ hết người đã đổ về đây gom đất. Đây là một yếu tố xúc tiến rất lớn nhu cầu của NĐT nhìn về khu vực này như là nơi tạo ra nguồn cầu để ở và cho thuê.

Tuy thế, trong số đông người gom đất gần sân bay thì cũng có những người dính vào những khu đất chưa sạch pháp lý. Vì vậy, khi mà ở một thị trường đang toàn bộ người dòm nom thì người mua phải có sự chọn lựa lọc chu đáo, tìm hiểu kỹ lưỡng, tìm ở những công trình đã được rõ ràng về mặt pháp lý.

“Đặc biệt, khi xuống tiền ở vùng phụ cận Sài Gòn cần để ý, sự sản xuất của những hoạt động mua bán này nhìn trong dài hạn, bởi vậy NĐT khi đi mua BĐS cũng phải nhìn tham gia dài hạn, chứ chẳng phải 1-2 năm. Trong khi cơ sở cơ sở vật chất chưa hình thành, thì chừng tăng giá chưa cao. Giá chỉ vọt lên khi khởi đầu xuất hiện các dự án cơ sở”, bà Dung thể hiện sự quan trọng.

Tôi nghĩ, thời gian tới các BĐS các tỉnh giấc lân cận sẽ thú vị rộng rãi mối đon đả của người dùng, bởi các nguyên nhân sau: Thứ nhất, mặt bằng giá dễ thở hơn các khu vực ven Tp.HCM. Thứ nhì, gắn kết liên lạc hạ tầng với Tp.HCM ngày một dễ dãi hơn khiến khách hàng cảm thấy không quá xa khi sở hữu bất động sản tỉnh phụ cận. Thứ ba, mức chờ đợi tăng giá cao: NĐT có thể sắm được bất động sản với giá bán thấp và tài năng bán được giá cao sau này, khác biệt trong khi cơ sở vật chất hạ tầng trong tương lai được xuất hiện thì cam kết giá BĐS sẽ tăng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phòng ban R&D DKRA vietnam: “Nhu cầu lúc nào cũng có nhưng đối tượng mua hàng mở đầu có tâm lý cẩn trọng sau vụ án Alibaba”

Trong khoảng giờ tới cuối năm, đất nền khu lân cận Sài Gòn sẽ sản xuất định hình, không có hiện tượng tăng giá đột biến. Ý định ở các khu vực này lúc nào cũng có nhưng người dùng sẽ thận trọng hơn khi xuống tiền, nhất là sau vụ án Alibaba.

Vì tâm lý này mà khách mua có khuynh hướng kiếm tìm các công trình của các CĐT có danh tiếng, uy tín, có thương hiệu khai triển dự án trên thị trường.

Hiện thời, phần lớn các thành thị lân cận Tp.HCM đều bổ ích thế riêng để đón dòng tiền và làn sóng của NĐT. Sự nở rộ phụ thuộc vào địa phương nào có tính kết nối tốt hơn, có dự án hấp dẫn hơn.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 2.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA vietnam

Một số khu vực hiện đang nổi lên liên quan tới câu chuyện về cơ sở vật chất giao thông như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Bà Rịa - Vũng Tàu…giá ở các khu vực này đã tăng khá cao suốt thời gian lúc trước và cũng có những đợt hoạt động mua bán nơi đây sôi động, nóng nực. Theo tôi, hiện tại các hoạt động mua bán này phát hành ở nhịp điệu ổn định chưa có dấu hiệu về cơn sốt đất hay lợi dụng thông tin cơ sở vật chất liên lạc.

Tuy nhiên, ở khu vực nào có cơ sở liên lạc hiện hữu, đã đưa vào sử dụng thì cam đoan sẽ tác động đến công trình bất động sản tại khu vực đó.

Với tình hình thị trường tình tiết như hiện nay, không có hiện tượng BĐS tăng giá đột biến. Mức độ tăng giá dựa vào vào tình hình của hoạt động mua bán và nội tại của công trình đó.Cho nên, khi mua sắm BĐS người mua phải chắc chắn, thận trọng, mày mò công trình kỹ càng, pháp lý ra sao. Khác lạ, phiên bản thân người mua phải hiểu nhân thức về thị trường khu vực đó. Nắm được thời cơ của thị trường và tậu đúng với khả năng tài chính của chính mình chứ không phải thấy người ta đổ xô đi tìm bản thân mình cũng đi mua theo.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc tổ chức kinh doanh CP Yeshouse: “Làn sóng dịch chuyển dòng vốn tham gia thị trường tỉnh giấc càng ngày càng lan rộng”

Giá còn mềm, cơ sở đang xuất hiện cùng gắn kết với khu vực Tp.HCM không còn quá khó khăn như lúc trước, được xem là lợi thế của khu vực tỉnh giấc lân cận Tp.HCM. Dù thế, tùy thuộc vào từng khu vực mà sức lôi cuốn dòng tiền NĐT không giống nhau. Rõ ràng, chẳng phải khu vực nào cũng lôi cuốn sự ân cần của NĐT ở quá trình này.

Dù vậy, chẳng thể phủ kiếm được đất nền tại khu vực tỉnh giấc lân cận Tp.HCM vẫn là phân khúc được giới đầu tư ân cần mạnh nhất. NĐT phải nhân thức chọn lựa khu vực để đem lại hiệu quả đầu cơ cao.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 3.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc công ty CP Yeshouse

Hình như mày mò về giá tiền, thì nắm được vùng thị trường chủ chốt, khoảng cách không quá xa so với Tp.HCM hay không là nhân tố quyết định đến mức lãi kì vọng của NĐT trong mai sau. Hoạt động mua bán chủ chốt ở đây là các hoạt động mua bán đang nhìn thấy rõ nhất tiềm năng về cơ sở vật chất liên lạc và các chỉ số về kinh tế, thị trấn hội ổn định hoặc xuất hiện một cú hích cơ sở gần nhất.

Rõ ràng, với bối cảnh quỹ đất tại Tp.HCM ngày một hạn dè bỉu, thì hoạt động phát hành các công trình ra vùng phụ cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang là thiên hướng và giải pháp tối ưu cho các nhà đầu tư lẫn các chủ đầu tư lớn nhỏ nhắn.

Hơn nữa, việc gắn kết giữa Tp.HCM và các thành phố phụ cận ngày một được chú tâm đầu tư và mở rộng, đã xúc tiến tạo ra dân cư và tạo cơ hội phát hành thị trường bất động sản tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính. Chính bởi vậy, làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu cơ ra các tỉnh phụ cận càng ngày càng lan rộng. NĐT cũng cần nắm được các thông tin cơ sở vật chất để quyết định đầu cơ ở khu vực.

Theo quan niệm của tôi, so với các khu vực tỉnh phụ cận Sài Gòn, bây chừ thị trường BĐS Long Thành đang được xem là điểm sáng. Nguyên do, đây là khu vực gần sát với Tp.HCM, trong khi đang chiếm hữu hàng loạt tòa tháp giao thông gắn kết như đường thủy, các con phố bộ, các con phố sắt và các con phố hàng không. Trong đó, Hoa Phượng đỏ hàng không quốc tế Long thành được xem là tâm điểm cho sự tạo ra cũng chính là bệ phóng cho thị trường bất động sản nơi đây trong thời điểm tới.

“Theo tôi, NĐT cũng cần có cái nhìn dài hạn trong việc đầu tư. Mức độ lợi nhuận chỉ cao trong khi có sự đầu cơ các con phố dài”, ông Huy nhấn mạnh.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư tài chính: “Chủ chốt vẫn là ý định tậu đầu tư”

Thị trường BĐS khu phụ cận Tp.HCM so với thời gian trước hiện đang có dấu hiệu chững lại. Từ giờ đến đầu năm sau, thị trường nơi đây không có gì thay đổi lớn.

Tuy nhiên, tín hiệu chững lại này không có gì đáng run sợ cả. Gian nan hiện tại tới trong khoảng việc vấn đề tiết dòng vốn của nhà băng, giấy tờ pháp lý các công trình. Cũng như các năm trước thường sau bốn tuần cô hồn, thị trường sẽ có tín hiệu chậm rãi hơn, khoảng đầu tháng 12 dương lịch thị trường có thể nở rộ trở lại. Dù vậy, sự nhộn nhịp này không đồng nghĩa với việc giá sẽ bất định tăng cường như lúc trước.

Chuyên gia mách nước làm giàu, hạn chế rủi ro trong làn sóng đầu tư bất động sản các tỉnh ven Sài Gòn - Ảnh 4.

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu cơ nguồn vốn

Thực tiễn mà nói, thị trường BĐS nói phổ biến, khu vực phụ cận nói riêng đã có sự lờ đờ lại so với các năm trước, cả về giá, mãi lực, sức tậu. Nhưng có một điểm là, từ giờ đến cuối năm những người có tiền tiết kiệm, lương thuởng, thưởng, tiền tích lũy sẽ có khuynh hướng mua nhà đất để sắm giống như mọi năm. Tuy nhiên, yếu tố này cũng không nói lên sự biến động rõ nét về giá và sức tìm của thị trường. Nhìn phổ biến, thị trường bất động sản trong khoảng giờ tới cuối năm, thậm chí sang đầu năm sau cũng không có phổ thông cô động mà diễn biến bình ổn.

Khách hàng BĐS cũng có sự thận trọng hơn, đặc biệt sau thời điểm mà dự án phân lô bán nền phát triển ồ ạt và các thông tin về một vài công ti làm cho ăn không tử tế đã được đưa lên. Vấn đề này cũng ảnh hưởng phần nào đến thương lượng nói phổ biến của hoạt động mua bán.

Tuy nhiên, với những dự án sản xuất bài bạn dạng, cơ sở vật chất hoàn thành thì sức tậu vẫn ổn. Nhưng hiện giờ nhu cầu sắm căn bản là đầu tư, yêu cầu sắm ở thực khá ít. Những khu vực lân cận Sài Gòn giả dụ khiến cho dự án bán cho người dùng ở thực thì phải là những sản phẩm giá vừa phải, không thể tạo ra dòng vật phẩm cao cấp như ở Tp.HCM.

Với tình hình thị trường như bây chừ, biên độ tăng giá cũng không rộng rãi. Trong khoảng giờ đến quý 2/2020 chừng tăng giá trên hoạt động mua bán làng nhàng từ 5-10%. Giá tăng do sự cô động của hoạt động mua bán chứ không hoàn toàn phụ thuộc duy nhất vào nhân tố hạ tầng.

Tuy vậy, ví như so với khu vực nội đô Tp.HCM thì thị trường bất động sản khu phụ cận sẽ có sự biến động tăng cường hơn do nguồn cung mới tại Tp.HCM đang hạn chế thì các thức giấc vệ tinh sẽ hưởng lợi trong khoảng điều này. “Giả thiết nhân tố vĩ mô định hình, dòng tiền vào bất động sản không thắt chặt thì hoạt động mua bán BĐS năm 2020 dự báo sẽ ấm hơn 2019 nhiều”, ông Khương chắc chắn.

Trong khi làn sóng dịch chuyển dự án ra khu lân cận ngày càng mạnh khỏe thì NĐT tư nhân cũng cần cân nhắc kỹ các nhân tố để quyết định “xuống tiền”. ví dụ, phải nhìn thấy được mai sau đích thực của thị trường đó; tính thanh khoản của dự án đó như thế nào; khi công trình có tính thanh khoản thì mới có ích nhuận tốt; quan trọng hơn cả NĐT khi bỏ tiền vào BĐS khu vực tỉnh giấc phải trông thấy câu chuyện dài hơi trên thị trường 10 năm, 20 năm chứ không phải mua 1-2 năm bán với giá “trên trời dưới biển”.

Ngoài ra, triển vọng cơ sở vật chất cơ sở của khu vực muốn đầu tư ra sao. Dự án đó có nằm trong khu vực phát hành hạ tầng cơ sở trung tâm của tỉnh giấc đó hay không, sự đoàn kết với dự án bao quanh ra sao…

“Nếu không vay thì đầu tư BĐS tỉnh lân cận là một cơ hội, so với chi phí bỏ tham gia nhà băng vẫn hơn nhưng với NĐT tư nhân, phải cân nhắc được đòn bẩy nguồn vốn, không khuyến khích việc đi mượn quá đa dạng để đầu tư bất động sản”, ông Khương nhắn nhủ.

Hạ Vy

Theo Nhịp Sống Việt


Đọc thêm: dịch vụ nhà đất

0 nhận xét:

Đăng nhận xét